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容积率怎样影响你的居住品质?

发布时间:2017-08-16 09:59:00|  来源:2022世界杯竞猜:晚报
 
 
北美花都容积率为3.41。
莲湖花园小区房屋密集。

晚报本报记者刘盟萌 实习生何如娇

“哎呀,买房的时候看沙盘觉得楼间距挺好的啊,现在到实地一看这么密啊。”近日,州城一购房者到购买的楼盘工地看房后感叹。

买房时看沙盘觉得楼栋间很稀疏,为什么等房子建起来了,楼与楼之间会这么密呢?难道是沙盘具有欺骗性?

实际上,这个问题涉及的概念就是楼盘的容积率,而容积率的数值大小与小区居住的舒适度息息相关。

那么,到底什么是容积率呢?州城小区的容积率究竟是高还是低?购房者在看房时是否注意过这个重要的问题呢?

走访:购房者不太懂容积率

“您好,您知道这个小区的容积率是多少吗?”

“容积率?不知道,没关注。”

8月8日,记者来到莲湖花园小区,密密麻麻的房子映入眼帘。

据了解,该小区一期于2012年修建,二期于2013年开工,目前一期、二期大部分业主已经入住。记者绕到该小区二期后方,发现楼栋之间距离很近,用肉眼看,从一栋楼到另一栋楼似乎只需一步就可跨过。记者随机在小区内采访了两位散步的业主,询问他们是否知道这个小区的容积率,他们表示不清楚。记者走访发现,对于容积率的概念,该小区大多数业主表示似懂非懂,只是说“反正房子很密”。

记者从2022世界杯竞猜:市房地产市场信息发布平台上获悉,莲湖花园二期建筑面积为264693.9平方米,占地面积16796.84平方米,容积率5.4,一期容积率也是5.4。

在州城金龙大道北美花都售楼部,置业顾问正在为客户讲解楼盘。记者询问其中几位意向性购房者是否了解该楼盘的容积率,购房者表示很少关注这个问题,看房时关注更多的是地段、配套、户型等。至于入住后,发现楼栋之间距离过近缺乏隐私怎么办,购房者表示“那也没有办法”“一般能忍受”。

解读:什么是容积率

什么是容积率?百度百科的书面解释是:又称建筑面积毛密度,是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。它的计算公式为:容积率=总建筑面积÷总用地面积。

宏兴御景庄园总设计师伍孝勇提醒,楼盘一般公布的总建筑面积包含地下室等,而根据有关规定,容积率计算式中建筑总面积不包括地下室、半地下室建筑面积,屋顶建筑面积不超过标准层建筑面积的10%的也不计算。所以在容积率计算中,楼盘总建筑面积应该减去这一部分。

举个简单例子,在不考虑其他因素的情况下,一块10万平方米的土地,如果开发商盖了8万平方米的房子,即建筑面积为8万平方米,那么,这块地的容积率是0.8。如果盖了10万平方米的房子,那么容积率就是1。

不难发现,通常情况下,容积率越高,该地块的用地强度越大。也就是说,容积率越高,小区的建筑楼层就越高,容纳的居民越多。同时,共用小区的公共设施、停车位等配套设施的居民就越多,小区就会显得越拥挤。反之,容积率越低,居住的舒适度就越高。“所以,莲湖花园一期、二期的房子过密是有原因的,容积率太高。”州城某楼盘置业顾问说道。

容积率是怎么来的?州住建委房管科相关负责人告诉记者:“容积率是由政府决定的,有具体指标。”根据2012年3月1日起实施的由住建部发布的《建设用地容积率管理办法》规定,容积率计算规则由省(自治区)、市、县人民政府城乡规划主管部门依据国家有关标准规范确定。

记者查阅相关资料发现,现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划,一般而言,容积率分为:独立别墅为0.2—0.5;联排别墅为0.4—0.7;6层以下多层住宅为0.8—1.2;11层小高层住宅为1.5—2.0;18层高层住宅为1.8—2.5;19层以上住宅为2.4—4.5;住宅小区容积率小于1.0的,为非普通住宅。并且,根据不同城市的特点有所差别。

据州住建委房管科相关负责人透露:“受拆迁等因素的影响,旧城改造区域的楼盘容积率会略高,新城区楼盘容积率为3左右。”

支招:容积率别光看沙盘得看数值

州城某楼盘开发商说:“对于普通业主来说,小区容积率越低,其居住的舒适度则越高;对于开发商来讲,容积率代表了土地利用率和商业价值,容积率越高的土地则土地出让金越高,单位面积土地上可建设的楼盘就越多,获取的商业利益也就越高。”

“对购房者来说,住宅品质虽然不是和容积率呈线性关系,但一般情况下,低容积率意味着小区拥有高居住品质。”从事多年房地产营销的王先生举了个例子,一幢6层楼的住宅,加高3倍变成18层,居住人口随之增加3倍,明显的感受是小区人流量增加、车辆增多、停车位紧张、电梯的使用强度大幅增加。“这就是楼盘容积率高低的意义所在。”王先生说。

有业内人士指出,高容积率的住宅项目意味着小区内房子建得多,而高容积率的住宅必定会带来高密度的居住人口,最终导致小区中业主生活舒适度下降。另外,楼间距过近、小区内道路狭窄、停车位不足也是高容积率小区经常遇到的问题。“所以,买房时看沙盘,楼盘间距很宽大,会给购房者一种错觉。如果想要住得舒适,容积率数值还是很重要的。”该业内人士认为,一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过3,绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制,并不是所有项目都能做得到。

但是,也不能将容积率作为评价楼盘好坏的唯一指标。“容积率可作为影响楼盘品质的因素,但并不能与楼盘品质直接挂钩。”王先生说,“选房时,市民可以多关注容积率、得房率、绿化率、楼间距等具体指标,综合各方面因素考虑。”

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